Analisis Rate of Return

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Rate of return adalah tingkat pengembalian atau tingkat bunga yang diterima investor atas investasi yang tidak di amortisasikan.untuk menghitung tingkat pengembalian atas investasi. kita harus mengkonversi berbagai konsekuensi dari investasi ke dalam cash flow. maka kita akan memecahkan cash flow untuk nilai yang tidak diketahui tersebut.

1. PW of benefits - PW of cost = 0
2. PW of benefits/PW of cost = 1
3. Net Present Worth =0
4. EUAB - EUAC =0
5. PW of Cost = PW of benefits

Rate of Return dapat didefinisikan sebagai bunga rata-rata yang dibayarkan terhadap saldo yang belum dibayarkan dalam sebuah pinjaman sehingga pembayaran saldo yang belum dibayarkan tersebut secara berkala sama dengan nol ketika akhir pembayarannya Macam – macam Rate of return adalah :
            1.Internal Rate of Return (IRR)
            2.External Rate of Return

1.2 Tujuan Dan Manfaat Penulisan

Tujuan penulisan adalah penyampaian sesuatu atau hasil pemikiran secara logis dan sistematis kepada pembaca. Adapun tujuan dari penulisan makalah ini adalah sebagai berikut:

1.      Pengertian Rate of Return

2.      Memberikan pengertian konsep dasar analisis rate of return, asumsi,  dan penggunaanya Manfaat penulisan makalah ini bagi penulis adalah mendapatkan dan konsep nilai waktu dari uang dan ekivalensi. Sedangkan bagi para pembaca diharapkan semoga makalah ini dapat memperkaya pengetahuan dan memberikan kesempatan untuk mempelajarinya lebih lanjut.

1.3 Perumusan Masalah

Masalah yang didapat adalah pengertian rate of return, memberikan pengertian konsep dasar analisis rate of return, asumsi, dan penggunaanya.

1.4 Pembatasan Masalah

Masalah yang ditemukan dalam pembuatan makalah harus dibatasi, hal ini bertujuan agar pokok masalah tidak meluas serta makalah dapat selesai dengan masalah yang harus segera ditangani. Berikut adalah batasan masalah yang digunakan dalam melakukan pembuatan makalah  ini, yaitu:

1.      Bahasan materi yang terdapat dalam pembahasan makalah ini hanya tentang Analisis rate of return.

2.      Penyusun hanya mencari pokok permasalahan yang membahas Analisis rate of return.

3.      Penyelesaian masalah atau studi kasus yang didapat diselesaikan dengan teknik yang dimiliki penyusun.

1.5 Sistematika Penulisan

BAB I              PENDAHULUAN

Bab pendahuluan ini merupakan penjelasan tentang latar belakang dibuatnya penulisan, perumusan masalah, pembatasan masalah, tujuan penulisan serta sistematika penulisan dalam makalah. Makalah ini dilengkapi dengan tujuan dan manfaat dalam mempelajari konsep nilai waktu dari uang dan ekivalensi

BAB II            PEMBAHASAN DAN ANALISIS POKOK MAKALAH

Bab ini menjelaskan pembahasan dan analisis dari masalah yang dihadapi. Bab ini dibuat sesuai dengan format yang baik sehingga terdapat studi kasus, yang membahas tentang konsep nilai waktu dari uang dan ekivalensi

BAB III          KESIMPULAN DAN SARAN

Bab ini berisi kesimpulan dan saran, dimana dalam kesimpulan ini dapat ditemukan jawaban dari tujuan penulisan makalah ini. Saran ini akan berisi masukan yang nantinya berguna dalam pengembangan dan penulisan makalah selanjutnya.

BAB II

ISI DAN PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Rate Of Return

Rate of return adalah tingkat pengembalian atau tingkat bunga yang diterima investor atas investasi yang tidak di amortisasikan. untuk menghitung tingkat pengembalian atas investasi. kita harus mengkonversi berbagai konsekuensi dari investasi ke dalam cash flow. maka kita akan memecahkan cash flow untuk nilai yang tidak diketahui tersebut. yang tingkat pengembalian dalam lima bentuk persamaan cash flow yaitu:

1. PW of benefits - PW of cost = 0
2. PW of benefits/PW of cost = 1
3. Net Present Worth =0
4. EUAB - EUAC =0
5. PW of Cost = PW of benefits

Pengertian rate of return dapat dilihat dari 2 sisi. Dari pihak investor, tinggi rendahnya tingkat laba yang disyaratkan merupakan pencerminan oleh tingkat resiko aktiva yang dimiliki dan struktur modal serta faktor lain seperti manajemen. Sedangkan di pihak perusahaan, tingkat laba yang diminta. Merupakan biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan modal dari pemegang saham secara umum bahwa resiko perusahaan yang tinggi berakibat bahwa tingkat keuntungan yang diminta oleh investor juga tinggi dan biaya modal / juga tinggi. Tinggi rendahnya tingkat keuntungan yang diminta dipengaruhi oleh tingkat keuntungan bebas resiko (risk free rate) (Rf) dan risk premium untuk mengkompensasikan resiko yang melekat pada surat berharga itu. Rp = Rf + risk premium.

1)      Metode “Internal Rate of Return”

Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.
RUMUS!
Kriteria penilain digunakan tingkat bunga bank. Jadi, jika IRR ??tingkat bunga bank, maka usaha yang direncanakan atau yang diusulan layak untuk dilaksanakan, dan jika sebaliknya usaha yang direncanakan tidak layak untuk dilaksanakan.

2)      Internal Rate of Return (IRR)

Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu analisis investasi, namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk mendapatkan nilai yang akan dihitung diperlukan suatu 'trial and error' hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial investment dari proyek yang sedang dinilai. Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol, karena present value cash inflow pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan initial investment. Suatu usulan proyek investasi akan ditetima jika IRR > cost of capital dan akan ditolak jika IRR <>= Cost of Capital maka : Proyek dipertimbangkan diterima

contoh kasus:

Sebuah investasi sebesar $10,000 dapat ditanamkan pada sebuah proyek yang akan memberikan penerimaan tahunan $5,310 selama 5 tahun dan mempunyai nilai sisa $2,000. Pengeluaran tahunan $3,000 untuk operasi dan pemeliharaan. Perusahaan akan menerima proyek apapun yang memberikan “hasil” 10% atau lebih sebelum dikurangi pajak. e = MARR = 20%/tahun. Berdasarkan metode ERR apakah investasi tersebut layak dilakukan?
Penyelesaian
25,000 (F/P, i’%, 5) = 8,000 (F/A, 20%, 5) + 5,000
(F/P, i’%, 5) = 64,532.80/25,000 = 2.5813
i’% = 20.88%
Karena i’ > MARR, maka investasi layak dilakukan

Contoh soal :

Seorang investor membeli rental property seharga $ 109.000.  Pada akhir tahun ke-7 properti tersebut dijual kembali seharga $ 220.000, dengan membayar komisi 5 % kepada broker.  Penerimaan dan pengeluaran operasional dari penyewaan properti

selama 7 tahun adalah sbb :

Hitung nilai IRR dari proyek ini. Apakah proyek ini menguntungkan jika tingkat bunga yang berlaku sekarang 12 %  ?

Jawab :

Trial dan error pada r₁ = 18 % didapatkan :

NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 18%,1)+ 12,500*(P/F,18%,2)+12,300*

Tahun	Penerimaan ($)	Biaya Operasional ($)
1	15.000	5.000
2	18.000	5.500
3	18.000	5.700
4	18.000	4.500
5	18.000	3.600
6	18.000	4.300
7	17.000	4.100

 (P/F,18%,3) + 13,500*(P/F,18%,4) + 14,400* (P/F,18%,5) +

13,700*(P/F,18%,6) + 221,900* (P/F, 18%,7)

= -109,000 + 10,000*0.8475+12,500*0.7182 + 12,300*0.6085 +

13,500*0.5158 + 14,400*0.4371 + 13,700*0.3704 + 221,900

*0.3139   = $ 3,941.71    (positif)

Pada r2 = 20 %, didapat :

NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 20%,1)+ 12,500*(P/F,20%,2)+12,300*

(P/F,20%,3)  + 13,500*(P/F,20%,4) + 14,400* (P/F,20%,5) +

13,700*(P/F,20%,6) +  221,900* (P/F, 20%,7)

= -109,000 + 10,000*0.0.8333+12,500*0.6944 + 12,300*0.5787 +

13,500*0.4823  + 14,400*0.4019 + 13,700*0.3349 + 221,900*

0.2791      =  $ – 6,050.16    (negatif).

Interpolasi :           x/(20%-18%) = (0-3924.71)/(-6050.16-3924.71)

x /2%               =  0.39

x    =  2% * 0.39 = 0.79%.

Nilai IRR = 18 % + x

= 18 % + 0.79 %   = 18.79 %

IRR proyek = 18.79%   >  12% (tingkat bunga yang berlaku)  sehingga proyek dikatakan layak.

2.1 Konsep dasar analisis rate of return , asumsi, dan penggunaanya

Bahwa setiap individu berpendapat bahwa nilai uang saat ini lebih berharga daripada nanti. Sejumlah uang yang akan diterima dari hasil investasi pada akhir tahun, kalau kita memperhatikan nilai waktu uang, maka nilainya akan lebih rendah pada akhir tahun depan. Jika kita tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, maka uang yang akan kita terima pada akhir tahun depan adalah sama nilainya yang kita miliki sekarang.

Contoh 1 :

Uang sekarang Rp 30.000,- nilainya akan sama dengan Rp 30.000 pada akhir tahun, kalau kita tidak memperhatikan nilai waktu uang, maka nilai uang sekarang adalah lebih tinggi dari pada uang yang akan kita terima pada akhir tahun depan.

Contoh 2 :

Uang sekarang Rp 30.000,- nilainya lebih tinggi daripada Rp 30.000 pada akhir tahun depan, kenapa :

1. Karena kalau kita memiliki uang Rp 30.000 sekarang dapat disimpan di Bank dengan mendapatkan bunga misal 10 % / tahun, sehingga uang tersebut akan menjadi Rp 33.000
2. Jadi uang sekarang Rp 30.000 nilainya sama dengan Rp 33.000 pada akhir tahun.

ISTILAH YANG DIGUNAKAN :

Pv = Present Value (Nilai Sekarang)

Fv = Future Value (Nilai yang akan datang)

I = Bunga (i = interest / suku bunga)

n = tahun ke-

An = Anuity

SI = Simple interest dalam rupiah

P₀ = pokok/jumlah uang yg dipinjam/dipinjamkan pada periode.

Setiap investasi dana perusahaan ke dalam aktiva tetap memerlukan suatu analisis. Analisis tersebut bertujuan melihat apakah investasi itu dapat member kontribusi yang cukup baik terhadap pencapaian tujuan perusahaan.

Terdapat tiga metode analisis investasi yaitu :

1. Metode net present value (NPV)
2. Metode internal rate return (IRR)
3. Metode pay off period (POP)

Dua metode pertama, net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR) mengukur efisiensi investasi (IRR) dari aspek penggunaan uang, sedangkan metode ketiga, pay off period (POP) mengukur efisiensi dari aspek waktu. Metode net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR) dalam penerapannya memakai konsep time value of money. Konsep bunga berbunga dari uang yang ditanamkan merupakan basis dari masalah time value of money ini.

BAB III

KESIMPULAN

5.1       Kesimpulan

      Kesimpulan adalah sebuah gagasan yang tercapai pada akhir pembicaraan yang dalam hal ini merupakan sebuah penulisan makalah ini. Pencapaian gagasan atau kesimpulan dalam penulisan makalah ini yaitu diketahuinya Analisis rate of return.

5.2       Saran

Saran dibuat dengan tujuan agar pada penulisan makalah selanjutnya menjadi lebih baik lagi. Beberapa saran yang kiranya dapat membangun dan bermanfaat untuk penulisan selanjutnya adalah sebagai berikut.

1.        Kerangka dalam penulisan sebaiknya lebih dirapihkan.

2.        Penulisan kata serta kalimat lebih diperhatikan, mengurangi kesalahan pengetikan agar kalimat atau kata dapat menjadi jelas dibaca.

DAFTAR PUSTAKA

http://riogumelar27.blogspot.com/2013/11/rate-of-return.html

http://mazterchez.blogspot.com/2009/12/rate-of-return.html

http://backstraber.blogspot.com/2010/01/tugas-ekonomi-teknik.html